Découvrir le viager

Le Viager Immobilier - Une solution pour optimiser votre retraite

Introduction

La vente en viager est une transaction immobilière qui a su se démarquer grâce à son principe atypique. Elle se base sur le versement d'une rente viagère au vendeur, tout en permettant à l'acquéreur d'entrer en possession d'un bien immobilier. À première vue, cette formule peut paraître complexe, mais elle recèle d’avantages pour les retraités désireux d’optimiser leurs revenus. Cette page vous guidera à travers les différentes facettes du viager, ses avantages et ses inconvénients.

Qu'est-ce que le viager ?

La condition unique pour que puisse se faire une vente en viager est « ‘L’ALÉA » (pas de notion de temps défini).

Le viager est une forme de vente immobilière où le vendeur (appelé crédirentier) cède son bien à un acquéreur (débirentier), en échange du versement d'une rente viagère tout le long de sa vie.

 Parfois, un paiement initial, appelé bouquet (ou capital selon la formule choisie)  peut être effectué au moment de la vente. L’acquéreur devient donc propriétaire du bien, mais le vendeur peut continuer à l’occuper selon le type de viager choisi.

Les différents types de viager

Il existe plusieurs types de viager dont deux principaux : 

1 Le viager occupé :

• Le vendeur, voire même le couple de vendeurs,  conserve le droit d’usage et d’habitation du bien ( le DUH) et peut continuer de l’occuper le temps qu’il le désire. On parle alors d’un viager sur une tête (un vendeur) ou sur deux têtes (le couple).Il se peut qu’un viager occupé devienne « libre » à un certain moment de la vie. À ce stade, on évalue la situation à nouveau ainsi que les rentes.https://youtu.be/mNl8Y1sKUws  
• 2 Le viager libre 
  
• Contrairement au viager occupé, le logement n'abrite personne. Il est répertorié  comme :"viager libre" 
• Le vendeur cède son bien sans condition d’occupation. L'acquéreur peut ainsi disposer du bien dès la signature de l'acte de vente en qualité d’usufruitier (usus = habiter et frustus = percevoir les loyers s’il le loue)

Quelques autres types de viagers:

3 Le viager loué :

Il s’agit du même principe qu’une vente traditionnelle, mais avec un locataire à l’intérieur. 

L’acquéreur percevra donc les loyers et donnera une rente viagère à son vendeur (dans ce cas il n’y a de droit d’usage et d’habitation -DUH- ni d’usufruit.).Le calcul du bouquet est fixé comme pour un viager libre.

Il peut toujours donné un congé pour vendre ou renouveler son bail (certaines modalités sont à respecter)

4 Le bail viager :

C’est une situation qui arrive et qui peut rendre service autrement, au vendeur. Il vend à sa juste valeur son bien et en devient le locataire tout au long de sa vie. Cela peut lui permettre de donner une belle somme à ses enfants par exemple, et de conserver ses habitudes et son environnement .

5 Le bail commercial et/ou d’entreprise

Il concerne uniquement les vendeurs qui possèdent non seulement le fond de commerce mai s aussi les murs. Pour les entreprises qui ont du mal à vendre leur commerce, c’est la solution, idéale. Le bouquet est alors la valeur du fond de commerce, et les rentes sont calculées sur la valeur des murs.

Il faut faire attention dans ce genre de viager, à la zone oû se trouve le local ou l’entreprise.

Comment déterminer le montant de la rente viagère ?

Le montant de la rente viagère est fixé lors de la rédaction du contrat. Il est déterminé sur la base de plusieurs critères, notamment :

• La valeur vénale du bien,
• Le sexe du (ou des) vendeur,
• Son espérance de vie,

- Le versement d'un bouquet et son montant,

- Le statut du bien : libre, occupé, loué, nue-propriété, bail viager, vente à terme.…

Un bien vendu en viager occupé subira nécessairement une décote de sa valeur vénale pour compenser la privation du droit d'usage et d'habitation subie par l'acquéreur pendant toute la durée de vie du ou des vendeurs.

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Avantages du viager

Le viager offre des avantages pour les deux parties. 

Pour le Vendeur.

De plus, la rente viagère est soumise à un régime fiscal avantageux. Seule une fraction de la rente est imposée et le bouquet est exonéré d'impôt. 

Pour l’Acheteur.

Du côté de l'acquéreur, l'avantage majeur du viager est la possibilité d'échelonner le paiement de son achat immobilier sous forme de rente viagère, équivalant à un crédit sans banque et sans frais. Toutefois, l’inconvénient est l’imprévisibilité de l’investissement puisque la rente est payée tant que le vendeur (ou son conjoint qui prend le relais dans certains cas) est en vie. 

Pour l'acheteur, le viager permet d'investir dans l'immobilier sans recourir à un crédit bancaire. Il peut aussi espérer acquérir un bien à un coût inférieur à sa valeur réelle, bien que ce ne soit pas garanti.

Les Clauses Viagères Essentielles

Une transaction en viager implique plusieurs clauses spécifiques qui assurent le bon déroulement de la vente. Il est essentiel de bien comprendre ces clauses avant de s'engager dans un tel accord.

La Clause Résolutoire

L'une des clauses les plus importantes dans un contrat viager est la clause résolutoire. Elle garantit le versement régulier de la rente. Si l'acquéreur ne verse pas la rente même une seule fois, la vente peut être annulée immédiatement sans préavis. En cas de décès de l'acquéreur, les héritiers ont un délai de 3 à 4 mois pour s'acquitter des sommes dues.

Il est essentiel de noter que le viager est un système souple qui s'adapte aux circonstances. En cas de difficulté, un professionnel de la vente en viager peut souvent aider à trouver une solution adaptée à la situation. En effet, un suivi attentif est assuré tout au long du processus, comme un service après-vente, garantissant que vous ne serez pas laissé sans assistance.

 La Réserve d'Hypothèque Légale

Suite à l'ordonnance du 15 septembre 2021, entrée en vigueur le 1er janvier 2022, une nouvelle clause appelée "réserve d'hypothèque légale" a été ajoutée au contrat viager. Cette clause apporte une sécurité supplémentaire pour le vendeur.

L'Abandon du Droit d'Usage et d'Habitation.

Dans un viager occupé, le vendeur peut choisir d'abandonner son droit d'usage et d'habitation (DUH). Cette décision est définitive et irréversible. L'abandon du DUH peut influencer le montant de la rente viagère, mais il permet à l'acheteur de jouir pleinement du bien dès la signature du contrat.

Les Détails du Contrat Viager

Il existe d'autres détails importants dans un contrat viager qui peuvent varier selon les circonstances de chaque vente. 

La Révision Annuelle de la Rente

La rente viagère est généralement révisée annuellement pour tenir compte de l'inflation. Cette révision est basée sur un indice, souvent l'indice des prix à la consommation, et assure que la rente conserve sa valeur au fil du temps.

La Répartition des Charges

Le contrat viager précise également comment sont réparties les charges liées au bien. Dans la plupart des cas, l'acheteur prend en charge les gros travaux et la taxe foncière, tandis que le vendeur s'occupe des dépenses courantes et de l'entretien courant.

Transfert de Garantie

Le contrat peut également inclure un transfert de garantie. Cela signifie que si l'acheteur ne parvient pas à payer la rente, le vendeur peut revendiquer la propriété du bien.

En somme, il est crucial de bien comprendre chaque aspect d'un contrat viager avant de s'engager. Un professionnel de la vente en viager peut vous aider à naviguer dans ces détails et à choisir l'option qui convient le mieux à votre situation.

Cependant, il doit être conscient de l'aspect aléatoire de cet investissement. En effet, il est impossible de prédire la durée de versement de la rente, qui est conditionnée par

la durée de vie du vendeur.

Conclusion.

En conclusion, la vente en viager peut être une solution intéressante pour optimiser sa retraite, mais elle nécessite une bonne compréhension des mécanismes en jeu et une réflexion sur ses besoins et ses objectifs. Il est toujours recommandé de se faire conseiller par un professionnel pour faire le choix le plus adapté à sa situation. N'hésitez pas à me téléphoner au 06 41 05 45 37.